新しい都市計画制度について

日時/平成21年3月26日(木)9:00〜11:00
場所/香川県高松市議会
《高松市都市整備部都市計画課》

1.制度導入に至る経緯と目的について
 (1)都市計画区域の状況
 (2)線引き廃止の経緯
   1)線引き廃止についての課題
   2)線引き廃止の理由
   3)線引き廃止に対する県下の動き
   4)線引き廃止に向けた市長への説明など
   5)廃止までのスケジュール(都市計画の見直し経過等)
   6)国及び香川県との協議内容について
2.都市計画制度の概要について
 (1)都市計画制度の概要
   1)特定用途制限地域の指定
   2)用途白地地域の形態規制
   3)開発許可
   4)用途地域の指定
3.制度導入の効果について
 (1)資産価値の観点から
 (2)開発の観点から
 (3)農政の観点から
 (4)まちづくりの観点から
 (5)関連施策
   1)大規模集客施設制限地区の制定
   2)大規模建築物の届出制度(高松市都市景観条例)の実施
4.今後の課題について


1.制度導入に至る経緯と目的について
 (1)都市計画区域の状況
高松市においては,旧都市計画法に基づき,大正15年5月19日に「高松都市計画区域」として当初決定され,その後,隣接町村の合併により逐次拡張された。
昭和44年6月に新都市計画法が施行されたことに伴い,本市をはじめ,丸亀市、坂出市,牟礼町,宇多津町を含む,県中央部の一体的都市計画を確立するため、昭和46年9月21日に「香川中央都市計画区域」として指定された。その後,公有水面埋立に伴い,逐次拡張されてきた。
平成12年の都市計画法の改正に伴い,都市計画区域の見直しが行われ,従来の「香川中央都市計画区域」(3市2町)から高松市と周辺6町(牟礼町,三木町,香川町,香南町,国分寺町,綾南町)で構成する「高松広域都市計画区域」に再編されるとともに,既に都市的な土地利用が進展している山田地区の一部(由良町,川島本町,川島東町,小村町,亀田南町,十川西町,十川東町)が都市計画区域に指定された。
現在,本市の都市計画区域外の面積は23,981であり,都市計画区域外は,山田地区の一部(池田町,東植田町,西植田町,菅沢町),女木町,男木町及び亀水町の一部(大槌,小槌島),塩江町,庵治町,香川町の一部である。

都市計画
区域名
都市計画
区域面積
根拠法令 区域指定
年月 日
備 考
高 松 1,097ha 旧都市
計画法
大15.5.19 旧法に基づき,市全体を都市計画区域に指定
5,367ha 昭15.2.11 鷲田村,太田村,木太村,古高松村,屋島町の合併による
6,457ha 昭31.9.30 香西町,仏生山町,多肥村ほか12カ村の合併による
14,634ha 昭34.2.21 都市計画区域を女木・男木町及び亀水町の一部(大槌・小槌島)を除く区域指定
香川中央 14,939ha 都市
計画法
昭46.9.21 香川中央都市計画区域(高松市,丸亀市,坂出市,牟礼町,宇多津町 面積:28, 182ha)の当初指定
15,005ha 臨海部埋立地の編入
高松広域 16,195ha 都市
計画法
平16.5.17 都市計画区域の再編及び山田地区7町の編入
16,199ha 臨海部埋立地の編入
23,980ha (平18.1.10) 牟礼町,香川町,香南町及び国分寺町の市域編入
23,981ha 臨海部埋立地の編入
行政区域面積 375.11ku  行政区域内人口       424,255人 (人口:H20.4.1現在)
都市計画
区域面積
239.81ku  都市計画区域内人口     409,431人 (面積:H20.4.1現在)

 (2)線引き廃止の経緯
  1)線引きについての課題
当初設定の線引き都市計画区域(3市2町/高松市・丸亀市・坂出市・牟礼町・宇多津町)が実態の日常生活圏域に比べやや狭かったため、市街化調整区域を飛び越えて、地価の安い都市計画区域外や未線引きの周辺町に人口が流出した。
高松市の都市計画区域外(旧山田町)では、道路基盤の不十分な宅地造成が行われるなど、乱開発が進行していた。
市街化調整区域の強い土地利用制限と隣接の都市計画区域外などでの開発状況に対し、市街化調整区域の住民の不公平感が増大していた。
  2)線引き廃止の理由
@都市圏としての健全な発展の阻害
従来の「香川中央都市計画区域」の一部として、高松市と牟礼町では区域区分を適用していたが、当初の区域区分制度の適用範囲が比較的狭かったにもかかわらず、住民合意の困難さから、周辺区域を市街化調整区域として都市計画区域に編入することができなかったため、これまでの人口増加時代にモータリゼーションの進展等に伴い郊外部への人口移動が起こり、市街化調整区域を越えて、未線引き都市計画区域や都市計画区域の地域において人口が増加してきた。その結果、郊外の貴重な田園環境が損なわれてきたことに加え、市街化調整区域がドーナツ状に取り残されるという土地利用形態が形成されていた。
A区域区分の考え方がなじみにくい土地利用形態
当区域においては、本市の中央部を除いては、比較的交通網が発達した平野部に広く分散して居住しているという香川県特有の住まい方がなされ、本来、区域区分の考え方がなじみにくい。
B新たな区域区分拡大に対する住民合意の困難さ
これまで市街化調整区域の周辺で一定の人口増加があった5町を加えて同一区域とするため、住民合意の観点からも区域区分の設定は困難な状況にある。
C人口減少の見通し
区域内人口は、約44.7万人(2000年の国勢調査)で、今後の人口予測として、近年までの増加傾向が当面の間は続くものの、2010年の約45.5万人をピークとして減少傾向に転じ、2020年には約44.6万人と予測され、その後も減少傾向が続くことが予想されるため、今後急速な市街化拡大の圧力は発生しないと考えられる。
D大規模プロジェクトの終息
四国横断自動車道の県内全線供用、サンポート高松の整備、平成19年度末完了予定の大田第二土地区画整理事業(面積360ha)等大規模プロジェクトが終息するなど、産業面からの土地需要も大きく拡大しないと予想され、土地利用に大きな影響を与える大規模プロジェクトも予定されていない状況である。
このようなことから、今後、市街地拡大の可能性も小さいと考えられるため、線引きを廃止したものである。
  3)線引き廃止に対する県下の動き
市街調整区域の住民を中心として、従来から線引きに対する不満の声があり、各種団体・市議会・首長等幅広い層から線引き廃止の要望が寄せられた。
香川県への要望等
平成13年6月 香川県市長会から知事あて  要望書
坂出市議会から知事あて  意見書
平成13年8月 香川県市議会保守系議員協議会から知事あて  要望書
高松市三谷町各種団体連絡協議会から知事あて  要望書
         〃     連絡協議会から県議会あて  陳情
平成13年9月 高松市議会から知事あて  意見書
平成13年10月 「第3回香川県都市計画基本構想検討委員会」で市町長との意見交換
3市長(高松 ・丸亀 ・ 坂出) 線引き廃止の意見
平成13年11月 市議会議長会から知事あて 要望書  
香川県市長会から知事あて  要望書
平成13年12月 坂出市長 ・坂出市議会議長から知事あて  要望書
丸亀市議会から知事あて 意見書
高松市への要望等
平成13年8月 高松市三谷町各種団体連絡協議会から市長 ・ 議長あて  要望書
他市(丸亀市・坂出市)の状況
平成13年12月 坂出市長 ・ 同市議会議長が知事に要望時に,同市の12校区連合自治会が集めた約12,700世帯の署名を提出
丸亀商工会議所が「線引きの廃止を求める要望書」を市長に提出(市農業委員会も同様の要望書を提出)

  4)線引き廃止に関する市民への周知・説明等
線引き廃止に関しては、説明会・公聴会・「市政出前ふれあいトーク」など様々な機会を通じて市民等に説明を行ってきた。
@説明会
説明会の参加者は延べ約500人で、主な意見としては、「接道要件や開発許可基準、既存不適格建築物の取り扱い等、建築に関すること」、をはじめ、「農業振興地域や農用地の除外」、「農地転用等の農業に関すること」、「相続税や固定資産税等の税に関すること」、さらに、「線引き廃止後の下水道の整備のあり方」などである。
A公聴会
公述の申し出が1件あり、その要旨としては、「特定用途制限地域の素案について、幹線沿道地域は道路端から30m幅を指定するものとなっているが、今後、高度集積型開発を進める中心市街地と郊外型大型施設の立地をも視野に入れた地域とのバランスを考慮する中で、均衡ある地域の発展を図り、都市間競争を勝ち抜くためには、幹線沿道地域の幅を30mから50mに拡大すべきであると考える。」というものである。
  5)廃止までのスケジュール(都市計画制度の見直し経過等)
年度/月 日 香川県 高松市
12

5月19日 「都市計画及び建築基準法の一部を改正する法律」制定
・線引き制度が県の選択制へ改正される
12月1日 第1回香川県都市計画基本構想検討委員会(委員長:岸井隆幸日大教授)
13

6月6日 第2回検討委員会
・県民アンケート調査結果
10月18日 第3回検討委員会
・市町長との意見交換
2月20日 第4回検討委員会
14

4月9日 第5回検討委員会
・「線引き制度」の方向性
(線引きに代わる土地利用コントロールの検討が必要)
9月5日 第1回高松市都市計画検討委員会
・新たな土地利用コントロール検討
12月5日 第2回高松市都市計画検討委員会
・同  上
2月21日 第3回高松市都市計画検討委員会
・新たな土地利用コントロール取りまとめ
3月31日 第6回検討委員会
・都市計画マスタープラン(素案)
・新たな土地利用コントロール方策の概要
15

8月18日
〜25日
都市計画制度見直しに関する説明会(約500人参加)
9月24日 都市計画の素案の閲覧(2週間)
10月25日 高松市都市計画公聴会の開催
12月12日 都市計画の案の縦覧(2週間)
2月 6日 高松市都市計画審議会
2月12日 香川県都市計画審議会
3月4日
〜24日
高松市議会
開発許可、特定用途制限地域に関する条例制定
16

5月17日 都市計画決定告示
条例施行・特定行政庁の告示
■近隣6町との合併(塩江町、庵治町は、都市計画区域外)
17

9月26日 塩江町と合併
1月10日 5町(牟礼町、庵治町、香川町、香南町、国分寺町)と合併

  6)国及び香川県との協議内容について
廃止までのスケジュールの中で、記載したように、「香川県都市計画基本構想検討委員会」の中で、線引きの制度廃止の枠組みを決定した。
(主な協議項目)
・線引き廃止する理由、廃止した場合の問題の有無
・線引き廃止後の新たな土地利用規制について など

2.都市計画制度の概要について
 (1)都市計画制度の概要
  1)特定用途制限地域の指定
特定用途地域は、平成12年の都市計画法の改正による線引き制度の選択の導入と併せ、用途地域が定められていない地域(用途白地地域)の良好な環境形成又は保持を図る観点から創設されたもので、特定の用途の建築物その他の工作物の立地のみを規制している。
高松市では、線引きに代わる土地利用コントロール方策として指定するため、地域の実情等を踏まえ、用途白地地域全域を「幹線沿道型」と「一般・環境保全型」に分け、平成16年5月17日に指定している。
なお、特定用途制限地域内の具体的な規制内容については、「高松市特定用途制限地域内における建築物の制限に関する条例(平成16年3月25日条例第171号)」で定めている。
平成18年3月31日は,平成18年1月10の旧牟礼町および旧国分寺との合併に伴い、名称を改め、新高松市の特定用途制限地域とする変更を行った。
また、農用地区域や保安林等の区域を即地的に除外することは困難であるため、他法令による土地利用規制が適用されている間は、適用除外としている。

特定用途制限地域の決定状況                  〈平成20年4月1日現在〉
種 類 面 積 制限すべき特定の
建築物の用途の概要
備 考
特定用途制限地域
(幹線沿道 I 型)
約832ha  ・危険性や環境を悪化させる恐れがある工場、危険物の貯蔵・処理の用に供する施設等
・一定規模(客席200u)以上の劇場、映画館等
・風俗営業施設(性風俗)
(旧高松市)
特定用途制限地域
(一般.環境保全型)
約10,275ha ・危険性や環境を悪化させる恐れがある工場、危険物の貯蔵・処理の用に供する施設等
・一定規模(客席1,500u)以上の店舗、事務所等
・ホテル、旅館、劇場、映画館等
・遊戯施設、風俗営業施設
(旧高松市)平成17年3月25日変更
特定用途制限地域
(居住環境保全型)
約1,157ha ・危険性や環境を悪化させる恐れがある工場
・危険物の貯蔵・処理の用に供する施設
・ホテル、旅館
・風俗施設等
・倉庫業倉庫
・1,500uを超える店舗、事務所
・150uを超える自動車修理工場
・自動車教習所
・2階を超え又は床面積が300uを超える単独車庫(付属車庫を除く)
・2階を超え又は床面積が3,000uを超える建築物付属自動車車庫
(旧牟礼町)
特定用途制限地域
(幹線沿道 U型)
約118ha  ・危険性や環境を悪化させる恐れが大きい工場
・危険物の貯蔵・処理の量が多い施設
・風俗営業施設
(旧国分寺町)
特定用途制限地域
(環境保全型)
約2,123ha ・危険性や環境を悪化させる恐れがある工場
・危険物の貯蔵・処理の用に供する施設
・ホテル、旅館
・風俗施設等
合 計 約14,505ha

  2)用途途白地地域の形態規制
県が市町に提示した案では、法定400/70(%)から,200/70〜100/60の範囲で市町の実情に応じて決定することで調整された。
また、斜線制限および全面道路幅員による容積率制限は、従来の∠1.5/31m+∠2.5,0.6(非住居系)を基本とするが、∠1.25/20m+∠1.25,0.4(住居系)も選択可とされた。
高松市は特定行政庁であったため、法定上は協議不要であるが、隣接市町との均衡を図る必要もあり、県と協議した結果,200/60を基本とし、山林等環境保全地区には100/60を採用した。
あわせて、斜線制限等も住居系を選択した。(H14.10〜H15.7)。
  3)開発許可
県が市町に提示した案では、非線引き計画区域の法定開発許可対象面積は3,000uとなるが、線引き廃止後の開発動向をチェックするとともに適正な開発行為を確保するため、条例により対象面積を1,000uに引き下げることとされた。
また、開発許可の基準として最低敷地規模の条例制定が可能となったため、県の従来からの指導の150uを基本として150〜200uの範囲で市町の実情により決定することとされた。
高松市は、中核市であるため、市の条例で開発許可対象面積を定めることなり、結果、1,000uを採用した。
最低敷地面積は、150uを基本とするが、市の指導経緯などから、用途地域内(旧市街化区域)では100uとした。
なお、合併町については、それぞれの町(当時)の方針として、150u、165u、200uと別値を採用した。(H14.10〜H15.7)。

  4)用途地域の指定
高松市の一部区域においては、用途地域以外で既に市街地が形成されている地域、または、今後も一定の市街化圧力が見込まれる地域があることから、新たな土地利用コントロール方策の一つとして「用途地域(3地区,333.2ha)」の導入が求められた。
本来的には、線引き廃止と同時に指定すべきことから、平成14年度時点において県および市の農政部局とも協議を重ねていたところであるが、中四国農政局の「線引き廃止後(H16.5)以降において正式に協議に応じる」旨の強い意向に沿ったため、10ヶ月程決定がズレ込んだ。
農政局協議にあっては、農振農用地を含んでいたこともあり、非線引きとなっても、フレームベースでの資料提出を求められるなど、旧態依然としたものであり、相当の時間を要することとなった。(H14.9〜H16.12,中断期間を含む。)

3.制度導入後の効果について
 (1)資産価値の観点から
標準宅地の評価額をみると,市全体で下落している。

別紙P8参照
 (2)開発の観点から
開発許可の旧高松市全体の動向については、線引き廃止前に比べて、線引き廃止直後の件数は約2.1倍、面積は約2.8倍となっていたが、徐々に減少し、直近のまとめでは、件数が約1.3倍、面積が約1.5倍が沈静化がうかがえる。
区域別に見ると、旧高松市の旧市街化区域で18年度の大型開発以降,19年度の開発面積は減少しており,件数的にも平準化している。新規用途地域,旧市街化調整区域,新規都市計画区域でも,徐々に減少傾向にある。

別紙P3〜P4参照
 (3)農政の観点から
農地転用の旧市全体の動向では、線引き廃止前に比べて、線引き廃止直後の件数は約1.2倍、面積は約1.3倍となっていたが、直近のまとめでは、件数・面積ともに約0.9倍で、廃止前と同程度となっている。
旧市全体では沈静化しているが、区域別に見ると、旧市街化調整区域内ではやや遅れながら沈静化の傾向が見られる。

別紙P5参照
 (4)まちづくりの観点から
本市では、人口がまもなく減少することや新たな大規模開発プロジェクトも予定されていないことなど、今後は一部の地域を除き、市街化圧力は小さいとの判断から、新たな土地利用コントロール方策の導入を前提に,平成16年5月17日に区域区分を廃止したところである。
しかしながら、18年5月の都市計画法改正の背景にあるように、都市機能の拡散については、他の地方都市と同様、本市にあっても喫緊の課題となっている。
このような中、人口減少、少子・高齢社会の進展、地球規模での環境問題、国・地方問わず厳しさを増す財政状況など、社会経済情勢の大きな変化や平成17年度の近隣6町との合併による市域の大幅な拡大、更には、「第5次高松市総合計画」の策定などに対応し、魅力と活力ある新たなまちづくりを進めるため、都市機能の集積と市街地の拡大抑制によるコンパクトな都市構造、そして人と環境にやさしい公共交通を機軸とした環境共生都市「多核連携型コンパクト・エコシティ」を目指す、新たな「高松市都市計画マスタープラン」を平成20年12月に策定したところです。
 (5)関連施策
  1)大規模集客施設制限地区の制定(平成19年11月30日施行)
広域的都市機能となる大規模集客施設の準工業地域における立地を制限し、集約型都市構造への転換を推進するため、特別用途地区(大規模集客施設制限地区)を定めた。
種類 面積 備考
大規模集客施設制限地区 約1,134ha 都市計画用途地域のうち準工業地域の全域

  2)大規模建築物の届出制度(高松市都市景観条例)の実施
周辺の景観形成に大きな影響を与えることとなる大規模な建築物や工作物または広告物(大規模建築物等)について、高松市内で一定規模以上の建築物等の新築や、改築。または模様替え等を行う場合は、「大規模建築物等の誘導基準」を踏まえ、事前の届出をしてもらい、協議を行っている。
※大規模建築物等とは
・建築物・・・ 高さが20mを越えるかまたは延べ面積が3000uを超えるもの
・工作物・・・ 高さが20m(当該工作物が建築物と一体となって設置される場合にはその高さが20m)を超えるもの
   内 高架道路・高架鉄道・横断歩道・・・高さが5mを超えるもの
      跨線橋・・・幅員が10mを超えるかまたは延長が30mを超えるもの
・広告物・・・ 高さが10mを越えるかまたは表示面積の合計が100uを超えるもの

4.今後の課題について
本市では、現時点での線引き廃止に対する評価は難しいが、これまでの間でのコメント(印象)としては、次のとおりである。
旧市街化調整区域における土地利用を大きく緩和する一方で、幹線沿道周辺などにおいてスプロール化が進展していた隣接する都市計画区域外を都市計画区域に編入することによって,一体的な土地利用コントロールが可能となった。また,従来の市街調整区域住民の持つ不公平感は解消された。
一方,線引きが廃止された中で,旧市街化調整区域で開発許可,農地転用許可申請が増加し,そののち現在までの間,沈静化の動向が見られるが,引き続き土地利用の動向等を調査しながら,新たに策定した「高松市都市計画マスタープラン」に基づき,誰もが暮らしやすいコンパクトで持続可能なまちづくりの実現に向けた,適正な土地の規制・誘導のため,土地利用規制の充実・強化に取り組む必要がある。



Copyright(C) 2007 KAWANISHI TADANOBU  All rights reserved.

事務所/〒671-2401 兵庫県姫路市安富町安志323-2
TEL/0790-66-3567 FAX/0790-66-3525
姫路市議会事務局/〒670-8501 姫路市安田4丁目1番地
TEL/079-221-2024・2048